改建一座老屋，就像讓一段歷史重生一樣。每一步的踏實、古老的建築風格以及藏在牆壁中的故事都在呼喚著進行一次復興。如果您正考慮著承擔改建一座老屋的任務，那麼您將參加一場將懷舊和現代融合在一起的冒險。一起深入了解將古老住所變身為現代傑作的複雜過程。
天下雜誌報導
許多人懷抱著住新房的美夢，進行危老重建。沒想到景氣下滑、利率上漲，危老爛尾樓大增，地主和建商的糾紛浮出水面。都更怎麼變成陷阱？
危老重建最常見的方式是合建，理論上合建就是地主出地、建商出錢，建商需要負責大部份的工程費用，建物蓋完出售以後，依照地主和建商簽的合建契約來分配利潤、分成屋坪數。危老案件做不動產開發信託很常見，為了保障各方利益，防止有地主中途退出或建商隨意挪用資金，因此會委託給銀行或建經公司。
一般銀行不會使用這種罕見的強化擔保方式，因為有很多其他手段，如扣下建商的銀行帳戶存款等，「我們沒有銀行能做的抵押保證方式，所以得強化擔保，」中租發言人廖英智說，他強調這類不動產放款在中租的佔比很低。
除了信託受益權轉手，另一個爭議情況是把土地抵押出去。
自家土地被建商拿去抵押
老家在中和的地主童先生就在不知情的狀況下，在合建契約中簽了土地抵押的條款，把自己的土地抵押給中租幫建商借錢。
一開始他根本不懂有什麼差別，直到簽約以後，舊房子都拆了，等了3年卻遲遲沒有動工，他才驚覺原來有可能沒了房子，地還要被拿去法拍。
「契約是我爸媽簽的⋯⋯，老人家就有一個夢，想住新房子呀，」童先生無奈地說，本來父母都非常期待能把老家翻新，沒想到建商拖延、工程延宕數年，舊建商還金蟬脫殼，另外開了一間新公司，宣稱舊公司合約走不下去，想用新公司重新簽約繼續蓋下去。
本來若新屋建成，預售屋總價開出1300萬，但把土地賣給建商扣掉土地增值稅只拿回600萬，「我就是很想趕快結束這件事情，不要家庭失和，」童先生說，自己還算幸運的，土地沒有被拿去法拍，不然更加耗時費力。
注意三大陷阱，避免新房住不成還失去土地
其實，危老合案中能順利完成的建案仍佔大多數，成功的關鍵就是簽訂合理的契約、找到誠信的合作建商。如果家中也有老房子希望進行危老改建，該如何避開「危老陷阱」？
首先要注意的是「契約」。如果契約內容牽涉到土地所有權或受益權轉移，像是設定抵押或信託受益權轉讓等，都會讓屋主風險大增。
專門處理都更危老糾紛的律師蔡志揚解釋，如果屋主將土地設定抵押、讓建商取得融資，那雙方就不是單純的合建關係，因為這等同幫建商債務做擔保，如果建商沒錢、倒閉，地主得賣地幫建商還銀行錢。
這種條件下，通常屋主能提高建物建成分回的比例，譬如房屋蓋完後能分到較大坪數、較好的樓層等，但相對風險會更高，地主應該審慎評估。
此外，也有建商會刻意瞞騙容積獎勵條件，讓屋主未能取得符合市場行情的分回利益。
蔡志揚提醒，土地或容積獎勵等契約內容，動輒牽涉成百上千萬的房地價值，甚至是屋主打拚半生而來的積蓄，簽約時務必自行另找律師審閱合約、保障自身利益，否則省了小錢，最後卻可能賠了大錢。
再來是「融資方」，也就是建商進行土建融的資金來源，信用良好、財務健全的建商通常都能跟銀行借款，因此融資方的選擇就像是風險探測器，如果合建建商只能找到資融業者承作，就要小心建商在營運或資金面風險可能較高，也要小心合約中規定的權益分配和風險是否不成比例。
最難防範的，其實是建商刻意營造的「安心感」。
童先生事後回想，代書、律師、公證人等其實都是由建商找來，並不能保證契約內容一定沒有問題，「如果我們當初有自己找代書或律師看過契約，我相信事情就不會變成這樣，」他苦笑說。
資料來源:20230720天下雜誌
老屋的吸引力
老房擁有難以複製的獨特魅力。它們的特點融入到每個角落，使它們在一片千篇一律的房屋中脫穎而出。但在我們深入改建的細節之前，讓我們探討一下是什麼讓老屋如此迷人。
老屋經常擁有以下特點：
永恆的建筑風格
老屋是它們時代建築風格的見證。從維多利亞式的別墅到殖民時期的農舍，每個時期都留下了自己的獨特印記。挑戰在於保留這段歷史，同時增加現代功能。
優質的工藝
過去，工藝是一種自豪。老屋通常具有手工雕刻的細節、硬木地板和經得起時間考驗的堅固結構。這些品質可以成為改建的最佳資產。
豐富的歷史
每座老屋都有一個故事要講。前任屋主、歷史事件和獨特的怪癖為這些物業增添了層次的魅力。改建一座老屋意味著成為其敘事的一部分。
改建過程
改建一座老屋是一個需要仔細規劃和執行的多方面工作。以下是一個逐步指南，幫助您在這個令人興奮的旅程中導航：
評估狀況
在您開始想像完美的改建之前，對房屋的現狀進行全面評估。尋找結構問題、電氣和水管問題以及任何衰變的跡象。這個初步評估為項目的其餘部分奠定了基礎。
制定預算
改建可能很昂貴，特別是在老屋中，驚喜通常潛藏在表面之下。建立一個實際的預算，包括預期的開支和應對意外挑戰的備用基金。
歷史保護
如果您的老屋具有歷史意義，請查詢當地的保護法規。一些變更可能需要批准，以確保保留其歷史完整性。
現代化與保留的平衡
改建一座老屋的關鍵之一是在現代化和保留之間找到合適的平衡。確定哪些元素值得保留，哪些現代升級對於安全和舒適是必要的。
組建團隊
改建項目通常涉及專業人員的團隊，包括建築師、承包商和高雄室內設計師。選擇有經驗的專家，他們熟悉與舊房合作的獨特挑戰和機會。
許可證和法規
確保在開始改建前獲得所有必要的許可證和當地當局的批准。違反法規可能導致昂貴的延遲和法律問題。
拆卸和重新利用
老屋通常隱藏著建築元素的寶藏，例如古老的門、彩色玻璃窗戶或再生木材。拆卸和重新利用這些物品可以為您的改建空間增添特色。
可持續性
考慮在改建中融入環保做法。從節能家電到可持續建築材料，有很多方法可以在更新老屋的同時減少您的環境足跡。
安全第一
老屋可能含有含鉛油漆、石棉或過時的電氣系統。優先考慮在改建過程中處理這些危害。
美學設計
您的改建應反映出您的個人風格，同時尊重房屋的歷史背景。諮詢一位設計師，創建一個結合古老魅力和現代便利的統一美學。
優質材料
投資於高質量的材料，以確保它們可以持續幾十年。老屋值得得到最高水平的工藝和材料。
老屋改建的挑戰
儘管改建一座老屋無疑具有回報，但也伴隨著一些挑戰：
隱藏問題
老屋可能隱藏著結構性問題，如腐爛的樑柱或基礎問題，這些問題可能只有在高雄老屋改建開始時才會變得明顯。準備應對意想不到的挑戰。
預算超支
即使進行了仔細的計劃，改建通常也可能超出預算。擁有財政緩衝可以減輕意外開支的壓力。
保留的困境
在歷史保護和現代化之間取得平衡可能很棘手。找到合適的妥協是保留房屋魅力並使其適應當今標準的關鍵。
許可證障礙
導航獲得許可證和遵守法規的繁文縟節可能耗費時間且令人沮喪。及早與當地當局合作，以簡化這一方面。
費時
老屋改建通常需要比現代建筑項目更長的時間，因為需要專業勞動力和保留現有特點。
老屋改建的好處
儘管有挑戰，但改建一座老屋提供了眾多優勢：
獨特的特點
老屋具有獨特的特點，在千篇一律的世界中脫穎而出。您的家將成為您風格的體現，同時承載著它的歷史。
房產價值增值
精心完成的翻新可以顯著提高您的老屋價值。修復的歷史特點和現代便利使其對潛在買家更具吸引力。
可持續生活
老屋可以安裝節能系統，使其更環保。您將減少碳足跡，同時享受更低的水電費。
成就感
完成一次老屋改建是一個卓越的成就。您將對房屋及其歷史感到自豪並產生深刻的聯繫。
自己動手還是聘請專業人員
決定是作為DIY項目還是聘請專業人員來進行老屋改建取決於您的技能、預算和項目的範圍。
DIY：
DIY改建可以節省勞動力成本。
它允許更加親手操作，個性化的方式。
較小、不太複雜的項目可能適合DIY愛好者。
聘請專業人員：
複雜的結構工程和重大改建最好交給專家。
專業人員具有應對意想不到問題的經驗。
他們可以確保遵守建筑法規和法規。
保持您的老屋
一旦您完成了老屋改建，持續的維護對於保持其美麗和價值至關重要。以下是一些保持其狀態良好的提示：
定期檢查
安排定期檢查，及時發現並解決問題。查找水損、害蟲和磨損的跡象。
季節性維護
執行季節性維護任務，如清理排水口、維修暖通空調系統和密封縫隙以防止風的進入。
歷史保護
如果您的房屋具有歷史意義，請繼續遵循保護指南，以保持其真實性。
園林景觀
通過為房屋外部進行景觀設計來提升其外觀吸引力。精心維護的花園和步道可以增添古老魅力。
改建一座老屋是一項充滿愛的勞動，提供無與倫比的回報。讓一座歷史寶石重生的旅程證明了您對保存過去並擁抱未來的奉獻和熱情。儘管這條路可能充滿挑戰，但終點是一個充滿特色、魅力和等待被創建的回憶的家。所以，捲起袖子，組建您的團隊，開始改建老屋的冒險。